進(jìn)入2009年

    中國樓市一改去年的疲軟

    高歌猛進(jìn)

    量價(jià)齊升

    同比2008年

    樓市銷量翻了一倍的城市越來越多

    廈門、杭州、天津、深圳、西安

    武漢、北京、廣州、成都、長沙

    杭州翻了2倍

    廈門甚至翻了3倍

    量價(jià)齊升似乎是今年房地產(chǎn)市場

    回暖的最有力證明

    但接下來

    購房者的疑問也越來越強(qiáng)烈

    金融危機(jī)還沒過去

    房價(jià)怎么又漲了

    樓市火暴預(yù)示著更大的危機(jī)

    制造業(yè)投資環(huán)境的惡化，導(dǎo)致企業(yè)家將資金轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)，托高樓價(jià)。

    廣東奢侈品銷量逆勢增長現(xiàn)象的背后是制造業(yè)投資環(huán)境的惡化。

    （嘉賓介紹：周方，《羊城晚報(bào)》財(cái)經(jīng)記者，財(cái)富沙龍主持人。）

    王牧笛：現(xiàn)在一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出一個(gè)口號，有點(diǎn)聳人聽聞，叫“沒有房地產(chǎn)就不能救中國”，言外之意是只有房地產(chǎn)才能救中國。

    郎咸平：還是胡說八道。

    周方：十大振興產(chǎn)業(yè)里面也沒有房地產(chǎn)。

    王牧笛：但是雖說沒有房地產(chǎn)，但它卻比那十大產(chǎn)業(yè)更受到政府的重視，似乎它更加值得振興。最近網(wǎng)上有一篇教授的文章傳得很火，叫《白領(lǐng)隕落，黑領(lǐng)崛起》，里面建議大家不要買房。這個(gè)求證一下。

    郎咸平：這不是我寫的。最近我苦惱不堪，太多山寨版的文章假借我的名義。

    王牧笛：這不用苦惱，沒有經(jīng)山寨過的名人不是真名人，沒關(guān)系的。

    郎咸平：所以我在這邊要辟個(gè)謠，這絕對不是我寫的。我已經(jīng)在各個(gè)媒體、各個(gè)網(wǎng)站不斷的辟謠，但這篇文章流傳的速度太快了。

    王牧笛：這個(gè)文章之所以受到重視，一是因?yàn)槔锩娴难哉撐Ｑ月柭?，還有一個(gè)是里面談到關(guān)于買房子的問題。現(xiàn)在房子的亂象有很多，我看房子的新聞基本看不明白：一邊是“搶購潮”——各種樓盤熱銷；一邊是“退房潮”——北京、廣州這邊發(fā)生“退房潮”；溫州炒房團(tuán)又開始在深圳出現(xiàn)了；廣州6月10號又拍出一塊天價(jià)地，又成了“地王”，一萬五千多塊錢一平方米，有人就說現(xiàn)在又重回“地王時(shí)代”了。這么多亂象，我看不大明白，但我看明白了一點(diǎn)，這房價(jià)確確實(shí)實(shí)在漲。咱們先看一段背景資料：

    進(jìn)入2009年，中國樓市一改去年的疲軟，高歌猛進(jìn)，“量價(jià)齊升”。同比2008年，樓市銷量翻了一倍的城市越來越多：廈門、杭州、天津、深圳、西安、武漢、北京、廣州、成都、長沙。杭州翻了2倍，廈門甚至翻了3倍。廣州5月份一個(gè)月賣掉了13253套住房，為2008年以來之最。在經(jīng)歷了去年的下挫后，房價(jià)在今年也呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)升高的態(tài)勢。廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~5月，廣東省商品房銷售均價(jià)每平方米6107元，同比增長3.7%。在廣州，中心城區(qū)房價(jià)升幅明顯，5月份均價(jià)達(dá)到每平方米11309元，重回萬元大關(guān)，環(huán)比大漲了近15%?！傲績r(jià)齊升”似乎是今年房地產(chǎn)市場回暖的最有力證明，但接下來呢？購房者的疑問也越來越強(qiáng)烈：金融危機(jī)還沒過去，房價(jià)怎么又漲了？

    王牧笛：你說上一個(gè)周期2006年的時(shí)候，中國經(jīng)濟(jì)一片大好，房價(jià)在漲；這個(gè)周期中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在可以說是哀鴻滿地，各個(gè)企業(yè)都在倒閉，它也在漲。如果說經(jīng)濟(jì)形勢一片大好的時(shí)候漲，它是有道理的，那現(xiàn)在就是沒道理，如果現(xiàn)在有道理，當(dāng)時(shí)就是沒道理，反正總有一個(gè)是沒道理的。這波上漲跟之前的上漲有什么不同，它的原因在哪里？

    郎咸平：2006年下半年，當(dāng)時(shí)的股市泡沫、樓市泡沫等等問題，我相信我們大家都深有體會的。當(dāng)時(shí)很多學(xué)者用了流動性過剩的解釋，什么叫流動性過剩呢？就是說我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展太成功了，老百姓更富裕了，所以大家才有更多的錢去炒樓炒股，從而造成泡沫現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)我的解讀就不一樣，可以說是特立獨(dú)行，我說這叫做“制造業(yè)的回光返照”。

    王牧笛：這周方應(yīng)該還有印象。

    周方：有印象。

    郎咸平：當(dāng)時(shí)制造業(yè)所面臨的投資經(jīng)營環(huán)境已經(jīng)開始惡化了，所以很多做制造業(yè)的企業(yè)家覺得沒勁，不想干了，因此從制造業(yè)當(dāng)中拿出大量的錢去炒樓炒股，從而造成股市泡沫、樓市泡沫。如果按照我的說法，下一步就很危險(xiǎn)了，你不做制造業(yè)，制造業(yè)未來怎么辦呢？根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告：廣東省制造業(yè)倒閉30%，江浙兩省倒閉20%。請注意這時(shí)候還沒有發(fā)生金融海嘯，也就是說我當(dāng)時(shí)的看法得到了印證——大量制造業(yè)的資金進(jìn)入了股市樓市，尤其是樓市，從而造成了樓價(jià)上漲。而且各位還有印象的話，應(yīng)該記得當(dāng)時(shí)高檔樓盤漲得最快，因?yàn)檫@些制造業(yè)資金買樓，它是做投資用的，因此大量資金進(jìn)入高檔樓盤。

    王牧笛：高檔樓盤價(jià)格的上升會把中低檔樓盤的價(jià)格也拉高。

    郎咸平：附近的中低檔樓盤隨之水漲船高，因此真正有泡沫的是中低檔樓盤而不是高檔樓盤。

    王牧笛：高檔樓盤還有資金支持，還能繼續(xù)走。

    郎咸平：中低檔樓盤缺乏資金支持。所以中低檔樓盤有泡沫，這可以算是我們中國獨(dú)一無二的特色了。那么到了這兩年，尤其到去年我們樓市哀鴻遍野的情況下，中低檔樓盤跌的多，為什么呢？因?yàn)楦邫n樓盤有制造業(yè)資金作支持，因此要跌也是從中低檔開始跌，它們跌的多。

    王牧笛：按照您的觀點(diǎn)，這一波樓市的回暖或者說價(jià)格的上漲背后，其實(shí)是制造業(yè)進(jìn)一步的危機(jī)。

    郎咸平：進(jìn)一步的危機(jī)。

    王牧笛：進(jìn)一步危機(jī)之后擠壓出的剩余資金繼續(xù)投到房地產(chǎn)。

    周方：房地產(chǎn)是這樣子的，它怎么樣跌，只要不進(jìn)入市場，它賬面上的虧損是不傷筋骨的。

    郎咸平：而且上海北京的高檔樓盤去年沒怎么跌，因?yàn)樗恍枰u。

    周方：特別好地段的商業(yè)地產(chǎn)，不管是住宅還是寫字樓，它是不會跌的。

    郎咸平：因?yàn)楫?dāng)初買樓的就是比較富有的人，他可以不賣嘛，只要他不賣就不存在跌的問題。

    王牧笛：而且現(xiàn)在趨勢是越漲買的人越多，最近我看上海新開的一個(gè)樓盤，150套房好幾千人等著去買。

    周方：因?yàn)橥顿Y商投資樓市，他是看漲才買，老百姓自住房是看跌才買。你看廣州4月份也是一個(gè)非常高檔的樓盤，85套套現(xiàn)12個(gè)億，就是那些持貨幣的真正的流動性過剩的高端人群，他們對市場的信心在什么地方？股市不穩(wěn)、制造業(yè)這么萎縮，他們只有買房子。但是我覺得價(jià)格拉高是不是就等于房子的成交總量也上升了呢？是不是等于我們的普通老百姓也是有機(jī)會可以去買房了呢？

    郎咸平：所以問題是房價(jià)這樣漲的話，中國絕大多數(shù)老百姓更困難，他們根本買不起。而且我再給你們一個(gè)數(shù)據(jù)，我相信大家看了會更驚心膽跳。金融海嘯是2008年發(fā)生的，金融海嘯的結(jié)果是使得我們出口大跌，11月份出口下跌2.2%，12月份下跌2.8%，到了2009年1月份出口跌得更厲害，1月份下跌17%，2月份下跌25%，3月份下跌24%，4月份下跌20%，5月份下跌26%……但是這些我還不恐懼，為什么？因?yàn)檫@很正常，歐美的需求完全下降，我們出口下跌我覺得很正常。

    但是2009年1月份讓我感到非?？謶值氖鞘裁?？是進(jìn)口狂跌，1月份的進(jìn)口狂跌43%，其中除原油之外的原材料下跌50%，進(jìn)口機(jī)器設(shè)備下跌40%。各位知道是什么意思嗎？就以廣東為例，我們很多的制造業(yè)，尤其是出口制造業(yè)，它是簡單進(jìn)口原材料，進(jìn)口機(jī)器設(shè)備，粗加工之后出口。如果1月份進(jìn)口原材料跌了50%，進(jìn)口機(jī)器設(shè)備跌了40%，這是表面現(xiàn)象，你知道這個(gè)本質(zhì)意義是什么嗎？投資經(jīng)營環(huán)境急速惡化的今天，他們不想干了，而不想干的結(jié)果是什么呢？那才有意思。

    我順便講個(gè)段子：午夜夢回之際，他覺得忙了一輩子愧對家庭、愧對老婆、愧對子女，所以早上一起來，就跑到我們廣州友誼商店或者是麗柏廣場，買了一只價(jià)值幾十萬的名表送給老婆作為補(bǔ)償?；丶铱吹竭@對寶貝兒女，太可愛了，這么多年來我都沒陪過他們，所以帶他們?nèi)游飯@玩，因此買了一部商務(wù)車，載了一家人連祖父祖母一起去，好啦，汽車銷售量上升了。所以你可以看到，廣東經(jīng)濟(jì)這么衰退，但以麗柏廣場和友誼商店為例，全世界的奢侈品牌銷量第一季度下跌10%左右，我們廣東是逆勢增長20%。

    周方：對，有個(gè)佐證，中國（奢侈品銷量）增長了10%，然后小黃金周廣州的零售行業(yè)的增長是10%以上，最近餐飲業(yè)增勢也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過gdp，增長18%。

    郎咸平：而且你看，價(jià)值幾十萬的名表在友誼商店逆勢增長百分之九十幾。

    王牧笛：也就是說，這個(gè)數(shù)據(jù)背后其實(shí)也看到了投資環(huán)境的惡化。而且這波信心不足又趕上一個(gè)事，就是放寬了信貸。好像之前一直說房地產(chǎn)是有周期的，包括我看有報(bào)道，歐美那邊房地產(chǎn)周期研究專家哈里森說，房地產(chǎn)周期一般學(xué)界公認(rèn)是18年，就比如說經(jīng)過了7年上漲、5年上漲，會有一個(gè)4年的調(diào)整期。而中國從2007年年底開始調(diào)整，剛調(diào)整一年半，馬上國際金融危機(jī)過來后，就又開始變化了。

    誰在推波助瀾

    寬松的貨幣政策，使大家有了對通貨膨脹的恐懼，這種恐懼所帶來的避險(xiǎn)資金又進(jìn)入了樓市。

    郎咸平：因?yàn)?~5月份我們銀行信貸資金放出了5.84萬億，其中60%是做基礎(chǔ)建設(shè)，40%大概是給企業(yè)做短期融資的，包括票據(jù)融資。那么請你想一想，5.84萬億在5個(gè)月之內(nèi)這么快就投入市場，你內(nèi)心的恐懼是什么——通貨膨脹。你怕通貨膨脹，所以逃避通貨膨脹的避險(xiǎn)資金就進(jìn)入了樓市。

    王牧笛：要保值嘛。

    周方：就是買實(shí)物。

    王牧笛：我看有一個(gè)大型國有銀行的廣東分行，2009年的第一個(gè)月的貸款額超過了去年全年的，就是一個(gè)月干完了一年的活。

    郎咸平：你看現(xiàn)在樓市漲就有兩個(gè)因素：第一，投資經(jīng)營環(huán)境惡化，企業(yè)家不想干了，買樓；第二，對通貨膨脹恐懼所帶來的避險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市。所以今年就是這兩股資金進(jìn)入樓市，而且是迅速進(jìn)入樓市，為什么會這么快呢？剛好這個(gè)時(shí)間政府又放松了一些政策，包括利率，包括二套房貸，這一寬松，剛好給它一個(gè)催化劑。

    王牧笛：那開發(fā)商更有底氣了，更有錢了。

    周方：其實(shí)還釋放了之前積壓了一兩年的剛性的需求，當(dāng)然這是指中小樓盤。