2012年6月7日，中國(guó)人民銀行下發(fā)一份“特級(jí)文件”，該文件提出“放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為0.8倍，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”，緊隨其后的是多家媒體開(kāi)始作出“樓市回暖，貸款利率七折時(shí)代再次來(lái)臨”、“房地產(chǎn)調(diào)控松綁”等預(yù)測(cè)，加之整個(gè)5月全國(guó)多地的住宅成交量都有所提升，有關(guān)房地產(chǎn)復(fù)蘇的揣測(cè)開(kāi)始甚囂塵上，不少民眾甚至開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)是否又會(huì)回到2009年的瘋狂。日前央行新聞發(fā)言人出來(lái)辟謠，表示個(gè)別媒體稱“央行特級(jí)文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”是曲解央行政策意圖，有市場(chǎng)炒作之嫌。目前，銀行多以最低八五折優(yōu)惠為主，且建行、工行、招行等多家銀行暫未調(diào)整首套房貸的優(yōu)惠政策。

    “七折利率”，看上去很美

    其實(shí)，七折房貸從未取消，只是它一直掛在墻上，看起來(lái)很美。但是在實(shí)際執(zhí)行中呢？八五折是常態(tài)，能拿個(gè)八折就已經(jīng)是托人走關(guān)系了。

    （嘉賓介紹：李銀，財(cái)經(jīng)媒體人）

    王牧笛：郎教授，《財(cái)經(jīng)郎眼》三周年了，我們也請(qǐng)上了李銀同學(xué)。

    郎咸平：她是從我們節(jié)目開(kāi)播一直支持我們到現(xiàn)在，那時(shí)候她還是個(gè)小女孩。

    李銀：我是跟著你們一起進(jìn)步的。

    王牧笛：我們都在成長(zhǎng)。所以我要先感謝這個(gè)偉大的時(shí)代，給我們提供了這么多的話題跟談資，感謝廣東衛(wèi)視提供了一個(gè)發(fā)聲的平臺(tái)，感謝郎教授風(fēng)雨無(wú)阻，周而復(fù)始地來(lái)到廣州錄像，感謝李銀和“李銀們”，感謝這些所有的嘉賓給我們提供了多元的聲音和觀點(diǎn)，感謝中國(guó)股市幺蛾子頻出，感謝中國(guó)樓市總在十字路口。最近中國(guó)樓市的十字路口上空有一團(tuán)浮云，我們給它命了個(gè)名，叫“地產(chǎn)松綁的疑云”。我們來(lái)看一個(gè)短片。

    2012年6月7日，中國(guó)人民銀行下發(fā)一份“特級(jí)文件”，該文件提出“放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為0.8倍，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”，緊隨其后的是多家媒體開(kāi)始作出“樓市回暖，貸款利率七折時(shí)代再次來(lái)臨”、“房地產(chǎn)調(diào)控松綁”等預(yù)測(cè)，加之整個(gè)5月全國(guó)多地的住宅成交量都有所提升，有關(guān)房地產(chǎn)復(fù)蘇的揣測(cè)開(kāi)始甚囂塵上，不少民眾甚至開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)是否又會(huì)回到2009年的瘋狂。日前央行新聞發(fā)言人出來(lái)辟謠，表示個(gè)別媒體稱“央行特級(jí)文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”是曲解央行政策意圖，有市場(chǎng)炒作之嫌。目前，銀行多以最低八五折優(yōu)惠為主，且建行、工行、招行等多家銀行暫未調(diào)整首套房貸的優(yōu)惠政策。

    王牧笛：最近媒體熱議，央行的這個(gè)緊急通知，被媒體解讀為，或者說(shuō)被民眾猜想為“個(gè)人住房貸款打七折”，這一致被認(rèn)為是地產(chǎn)松綁的一個(gè)信號(hào)。教授怎么看呢？

    郎咸平：是你們《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》搞的對(duì)不對(duì)？

    李銀：不只是我們，基本上全部的媒體都在關(guān)注這個(gè)事情，因?yàn)槊總€(gè)人都關(guān)注這個(gè)事情，大家都要買房嘛，對(duì)不對(duì)？

    郎咸平：對(duì)，其實(shí)我們看到的剎那之間也很震撼。

    李銀：特別吸引眼球。

    郎咸平：后來(lái)我們就把原始文件拿出來(lái)看，它其實(shí)是這個(gè)意思，這次緊急方案里面，第二部分有兩點(diǎn)，第一點(diǎn)是說(shuō)存款利率可以上浮10％；第二點(diǎn)，貸款利率可以從過(guò)去的90％變成80％，也就是可以打個(gè)八折。它為了怕別人誤會(huì)說(shuō)，那你這個(gè)房貸利率是怎么樣呢？所以它就講，過(guò)去房貸利率打七折的政策維持不變。所以，它并不是說(shuō)放寬房地產(chǎn)政策，而只是做個(gè)澄清說(shuō)，這個(gè)政策我們還是跟過(guò)去一樣的。

    李銀：對(duì)，其實(shí)這個(gè)七折房貸從未取消。

    王牧笛：七折它一直掛在墻上，看起來(lái)很美。但是在實(shí)際執(zhí)行中呢？八五折是常態(tài)，能拿個(gè)八折就已經(jīng)是托人走關(guān)系了。

    李銀：其實(shí)有媒體也采訪過(guò)重慶銀監(jiān)局的一個(gè)負(fù)責(zé)人，他說(shuō)理論上銀監(jiān)局跟人民銀行從來(lái)沒(méi)有發(fā)文廢止過(guò)早期首套房貸利率的那個(gè)七折優(yōu)惠底線，但這只是理論上，而實(shí)際上呢，商業(yè)銀行也可以根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房貸利率作出調(diào)整。

    郎咸平：對(duì)，這次這個(gè)緊急文件講的就是說(shuō)過(guò)去那件事情沒(méi)有改變，它不是個(gè)新的規(guī)定。

    王牧笛：所以四大銀行這次是少見(jiàn)的集體矢口否認(rèn)，它們認(rèn)為，第一，打七折有風(fēng)險(xiǎn)；第二，打七折它們賠了。

    郎咸平：賠倒不至于，它們說(shuō)賠是因?yàn)槿绻蚱哒?，跟它們五年期的存款利率相比好像是倒掛了，可是它們整個(gè)資金的成本是很低的，大概只有1％、2％左右，不能光看五年的對(duì)不對(duì)？

    李銀：即使打七折，還有3％的利差收入，應(yīng)該還不會(huì)是虧的。可是銀行不可能承認(rèn)有這樣的一個(gè)優(yōu)惠，因?yàn)樯厦娴恼哌€沒(méi)有放開(kāi)，上面不放，你就不能放。

    王牧笛：所以這第一個(gè)所謂的回暖的信號(hào)，經(jīng)過(guò)我們的解讀，讓很多購(gòu)房者看來(lái)是“如夢(mèng)幻泡影”。那么第二個(gè)回暖的信號(hào)，就是剛剛過(guò)去的五月，被媒體解讀成為“紅五月”，很多城市的購(gòu)房成交量大幅上漲，這個(gè)又是怎么來(lái)的呢？

    郎咸平：我舉個(gè)例子，比如說(shuō)南京碧桂園，它推出700套房子，有上萬(wàn)人參觀，這個(gè)事被媒體報(bào)道得很熱烈，但是這700套房子，它是打了10％的折扣。還有杭州有個(gè)101套的項(xiàng)目，它是打包清盤價(jià)格，因此引來(lái)千人排隊(duì)，但是我們就不曉得這排隊(duì)的千人里面，到底有多少是開(kāi)發(fā)商自己的人？所以這點(diǎn)是我們想要澄清的。另外5月份，以上海為例，它這個(gè)商品房的交易量比4月份增加了33％，這是對(duì)的，但是和去年同期相比是下跌了9％。而且新建房的交易量呢，并不是上升，而是下跌，也是下跌了33％。因此目前看不出有什么特別的回暖跡象。我們?cè)倥e個(gè)例子，2012年1—5月份，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地的比例下跌了18％，商品房成交面積下跌了12％，成交金額下跌了9％，這樣來(lái)看的話，雖然5月份好像零零星星的有一些比較熱鬧的情況出現(xiàn)，但是整體數(shù)據(jù)看起來(lái)還是讓人不太樂(lè)觀，我們似乎并沒(méi)有看到大面積的回暖。但是你說(shuō)這個(gè)南京碧桂園，它有沒(méi)有人排隊(duì)？那確實(shí)有人排隊(duì)，照片都有了嘛，是不是？

    王牧笛：包括深圳，深圳也一千多人排隊(duì)。

    郎咸平：貴陽(yáng)也推出一個(gè)樓盤，大概3800元一平方米，也是千人排隊(duì)。

    李銀：我覺(jué)得從個(gè)人角度來(lái)講，如果我有能力購(gòu)房的話，我會(huì)考慮，第一，降息了，這對(duì)我來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)吸引，因?yàn)橘I一個(gè)房子，按等額本息還款的話，我如果貸款100萬(wàn)，可以少還大概3.6萬(wàn)元的利息，這是一個(gè)利好。第二，現(xiàn)在二套房的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重已經(jīng)變成50％了，以前是60％，等于是銀行對(duì)二套房的信貸可能有點(diǎn)寬松的傾向了，所以買的人也會(huì)多一點(diǎn)。

    郎咸平：而且坦白地講，現(xiàn)在我們老百姓沒(méi)有什么投資渠道，股市要死不活的，每天都在跌。樓市好不容易有點(diǎn)跡象了，去看一看可以吧，考慮考慮總可以吧？

    李銀：對(duì)，我去觀望一下，我去考查一下。

    王牧笛：所以教授，我們還不能做“陰謀論”的猜想，認(rèn)為都是開(kāi)發(fā)商派的人在排隊(duì)，也有一些執(zhí)著的老百姓。

    郎咸平：不一定都是，也有剛性需求。

    王牧笛：所以降息這件事情，誰(shuí)最樂(lè)觀呢？潘石屹他們。你看一降息，潘石屹馬上在微博上寫了一句話：終于降息了，大家奔走相告快轉(zhuǎn)發(fā)吧！而之前嚴(yán)苛調(diào)控房地產(chǎn)的時(shí)候，潘石屹憋得，都去關(guān)注那個(gè)pm2.5了，成了中國(guó)的空氣大使，大家都從他的微博上了解北京的空氣情況?，F(xiàn)在終于降息了，他高興了。

    李銀：可還是有清醒的人，像萬(wàn)科的總裁郁亮，他就說(shuō)了，“紅五月”怎么來(lái)的？是以價(jià)換量得來(lái)的，就是價(jià)格便宜了一點(diǎn)，然后量就上升了一點(diǎn)。他還說(shuō)了一個(gè)數(shù)字，特別引人關(guān)注，他說(shuō)從北京、上海、深圳、廣州現(xiàn)有庫(kù)存的商品房來(lái)看，總共大概有1.14億平方米，足夠這些城市賣11個(gè)月的，意思是什么呢？是說(shuō)還有那么多積壓庫(kù)存賣不出去呢，或者還不肯賣呢！

    地方政府緣何頻打“擦邊球”

    現(xiàn)在政府面臨的問(wèn)題是，它調(diào)控地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空，比它預(yù)期的還要嚴(yán)重?？墒侨绻徽{(diào)控地產(chǎn)呢，后果也會(huì)很嚴(yán)重。怎么辦呢？它就權(quán)衡，在一個(gè)空間里頭跳這種很別扭的舞步，我進(jìn)一步，你退半步，然后我看不到你的時(shí)候，你可以再進(jìn)一步，然后我再退半步。

    王牧笛：萬(wàn)科很敏感，也很敏銳。這次郁亮又拋出一個(gè)新的理論，叫做“洗澡論”。他說(shuō)這個(gè)澡還沒(méi)洗完呢，這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控還沒(méi)有一次到底呢，洗了一半就要出來(lái)，這是不行的，必須要把這個(gè)澡洗完。同樣一個(gè)回暖信息，媒體人的另一個(gè)觀測(cè)是說(shuō)，各個(gè)地方政府都本著自己的利益出發(fā)，想偷偷摸摸地“上有政策，下有對(duì)策”，比如咱們之前聊過(guò)的佛山、蕪湖，包括上海，都是因?yàn)樽约旱恼咚蓜?dòng)，被中央毫不留情地叫停了。但最近好像有一些新的變化，好多市有一些新政被默許了。

    郎咸平：比如說(shuō)中山、合肥、揚(yáng)州等地。其實(shí)也不能這樣說(shuō)。我們做了研究之后發(fā)現(xiàn)，有個(gè)東西你不要碰，也就是這個(gè)“限購(gòu)令”本身你不要碰。

    王牧笛：這是政策的底線。

    郎咸平：對(duì)，比如說(shuō)佛山，它是對(duì)“限購(gòu)令”的買二套房政策有松動(dòng)，那這個(gè)中央就有意見(jiàn)了。蕪湖呢？是把契稅100％補(bǔ)助給你，同時(shí)對(duì)于買90方平米以上的房子也給各種補(bǔ)貼，這個(gè)就讓中央覺(jué)得，你是不是觸動(dòng)到限購(gòu)的問(wèn)題了。上海也是一樣，比如說(shuō)對(duì)于非本地居民，你有三年的居住證就可以買房了，這也是觸動(dòng)到了“限購(gòu)令”?？芍猩讲皇牵猩绞恰跋迌r(jià)令”，跟“限購(gòu)令”沒(méi)有關(guān)系的，所以它可以。合肥也是不一樣的，比如說(shuō)國(guó)有建筑用地，你已經(jīng)有了，可以不要“招拍掛”，對(duì)于工業(yè)用地，你可以轉(zhuǎn)成商服類，但是你要補(bǔ)貼地價(jià)對(duì)不對(duì)？那如果你投資金額在5億元以上的話呢，這個(gè)地價(jià)可以打?qū)φ?，所以這個(gè)跟“限購(gòu)令”的關(guān)系也是不大的。至于揚(yáng)州呢？是買新房給你4％—6%的獎(jiǎng)勵(lì)等。

    王牧笛：就是“揚(yáng)州新政”嘛。

    李銀：現(xiàn)在政府面臨的問(wèn)題是，它調(diào)控地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空，比它預(yù)期的還要嚴(yán)重?？墒侨绻徽{(diào)控地產(chǎn)呢，后果也會(huì)很嚴(yán)重。怎么辦呢？它就權(quán)衡，在一個(gè)空間里頭跳這種很別扭的舞步，我進(jìn)一步，你退半步，然后我看不到你的時(shí)候，你進(jìn)一步，我再退半步。

    王牧笛：現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上有一個(gè)對(duì)比的圖表特別火爆，有網(wǎng)友對(duì)比了2005—2009年的中國(guó)房地產(chǎn)周期，和2009—2013年的中國(guó)房地產(chǎn)周期，說(shuō)2005年房?jī)r(jià)上漲，于是2006、2007年房地產(chǎn)調(diào)控，到2008年全球金融海嘯，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的4萬(wàn)億救市，到了2009年，房?jī)r(jià)就飆漲了。那這個(gè)新的周期呢？2009年房?jī)r(jià)飆漲，然后2010、2011年又是樓市調(diào)控，2012年歐債危機(jī)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)再次減速，又啟動(dòng)了新一輪的刺激方案，那未來(lái)的2013年，是不是又到一個(gè)漲或者松綁的圖景呢？

    郎咸平：我也聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)，很多人這么說(shuō)。不過(guò)最近央行公布了一個(gè)調(diào)研結(jié)果，我覺(jué)得很有意思，說(shuō)全國(guó)89％的老百姓家庭都有房，城市里面大概85％都有房，其中19％有兩套以上的房產(chǎn)。因此如果按這個(gè)情況來(lái)看的話，整個(gè)剛性需求似乎有減弱的趨向。

    王牧笛：所以在教授的觀察當(dāng)中，這幾個(gè)所謂的房地產(chǎn)回暖信號(hào)，其實(shí)都是偽回暖。

    郎咸平：我不敢講是偽回暖，但就像郁亮講的，很多地方房地產(chǎn)回暖是因?yàn)閮r(jià)格下降造成的。

    李銀：我覺(jué)得主要政府的目的是為了刺激增長(zhǎng)，刺激經(jīng)濟(jì)，刺激投資。我記得5月份的時(shí)候，《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》有一篇文章用了14頁(yè)的篇幅來(lái)介紹中國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，它說(shuō)其實(shí)中國(guó)現(xiàn)在投資的帶動(dòng)，已經(jīng)遠(yuǎn)超于出口的增長(zhǎng)。投資占中國(guó)gdp的48％，已經(jīng)是第一駕馬車了。消費(fèi)就不要提了，根本沒(méi)有什么起色。在這樣的情況下，既然通縮讓政府感覺(jué)很緊張，那它必然就會(huì)刺激增長(zhǎng)。而地產(chǎn)會(huì)帶動(dòng)土地交易，土地交易一旦起來(lái)了，政府的財(cái)政收入馬上就增加了。土地出讓金到現(xiàn)在還是很多地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源。