1971年夏天，RB第一家麥當勞餐廳在東京銀座三越開業(yè)，這是一個剛剛登錄RB市場的西洋快餐品牌。

    東鄉(xiāng)太郎不明白，更木劍八說的效仿麥蘭勞是什么意思？

    目前為止，東京電視臺的產(chǎn)業(yè)布局，始終圍繞著影視圈內(nèi)容制作、放映渠道、藝人控制、IP版權(quán)庫等要素進行開展?，F(xiàn)在進軍院線產(chǎn)業(yè)，就是在放映渠道方面進行發(fā)力。

    可是，這和今年剛剛在東京開業(yè)的美國快餐，又有什么關(guān)系？難道是要進軍快餐市場？合作周邊產(chǎn)品？

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    東鄉(xiāng)太郎不知道的是，這個叫做麥當勞的美國快餐店，主要靠地產(chǎn)賺錢。

    當看麥當勞財報的時候，不要被它用的科目名稱迷惑，只有先搞懂麥當勞的商業(yè)模式，才能用正確的方法去計算數(shù)字。

    如果按個人理解重新分類計算，麥當勞50%的運營利潤來自地產(chǎn)出租，40%來自品牌授權(quán)，只有10%來自自有餐廳的運營

    表面上看，麥當勞有兩項業(yè)務(wù)：

    第一個是餐廳直營（Company-OwnedRestaurants），也就是麥當勞自己運營的餐廳，收入全部歸麥當勞。

    第二是餐廳加盟（Franchise），加盟商運營餐廳，麥當勞向加盟商收部分抽成，主要包括兩塊：加盟費和房租。加盟費抽成一般在餐廳收入的5%，租金扣點一般在餐廳收入的10%。

    沒錯，加盟商除了加盟費，加盟商還要向麥當勞交房租。

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    21世紀，麥當勞的租金收入為91億美金，而加盟費收入才27億美金。

    全球麥當勞有31，230家加盟餐廳。這個加盟餐廳，要么地在麥當勞手里，要么地和房都在麥當勞手里。要么交房租，要么交地租。

    地產(chǎn)出租貢獻了70%的利潤，品牌授權(quán)周邊占20%，而自營餐廳業(yè)務(wù)只貢獻了10%的運營利潤。地產(chǎn)出租貢獻的利潤占比最多，是公司的支柱業(yè)務(wù)。

    這就是雙贏，即麥當勞叔叔贏兩次。

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    20世紀90年代，比爾·阿克曼主導(dǎo)了麥當勞的金融三部曲。

    他先將麥當勞直營業(yè)務(wù)獨立上市，控股權(quán)交給資本市場，集團只留下35%的股權(quán)，出售的65%股權(quán)可以融來33億美金。

    第二步將龐大的地產(chǎn)抵押融資，把集團的地產(chǎn)拿去抵押做債權(quán)融資，融來147億美金。

    這個時候，麥當勞的股價已經(jīng)被折騰夠嗆，創(chuàng)下歷史新低……

    比爾·阿克曼率領(lǐng)著他的華爾街專業(yè)團隊，發(fā)動絕殺。

    他用前兩步融到的180億美金，全部用來回購股票，一舉奪回集團控股權(quán)，公司股價上漲152%。

    這么操作完之后，資本市場對于麥當勞的估值產(chǎn)生了改變。

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    美國地產(chǎn)公司的估值是13-16x，快餐行業(yè)只有8.5-9.5x的估值。

    麥當勞在不知不覺中，積累了超出許多上市地產(chǎn)公司的不動產(chǎn)。但是，投資業(yè)內(nèi)的思維鋼印，始終將麥當勞定位在快餐賽道。

    這個聲勢浩大的金融戰(zhàn)役，將麥當勞龐大的地產(chǎn)收益在輿論面前大曝光，成功扭轉(zhuǎn)了投資人們的刻板映像。

    此后，麥當勞的業(yè)務(wù)估值，一直按照地產(chǎn)業(yè)務(wù)加快餐業(yè)務(wù)的邏輯計算，長期在20-30x浮動。

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    21世紀，麥當勞核心團隊最重要的研究項目便是地段。

    除了常規(guī)的客流量考察之外，還需關(guān)注土地升值潛力、城市發(fā)展規(guī)劃等等，如此細致的研究才能保障地段和資產(chǎn)穩(wěn)定升值

    賣漢堡薯條所得的店鋪經(jīng)營收入或許會不穩(wěn)定，但土地的價值永恒，尤其是核心商圈的土地。

    可想而知，麥當勞現(xiàn)在全世界擁有這么多門店，將帶來一筆多么龐大的資產(chǎn)。

    麥當勞首席財務(wù)官哈里·索恩本也說過一句著名的話：

    “技術(shù)上我們是、但本質(zhì)上我們并不真地是在食品行業(yè)，我們是在房地產(chǎn)行業(yè)……”

    “我們出售十五美分漢堡包的唯一原因，是因為這是帶來收入現(xiàn)金流的最佳產(chǎn)品，靠漢堡我租戶能夠向我們支付房租。”

    麥當勞餐飲經(jīng)營的特色和優(yōu)勢，即可以為企業(yè)提供源源不斷的現(xiàn)金流，從而有機會進行大規(guī)模的資產(chǎn)投資、換取能夠產(chǎn)生利潤的優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)，進一步提高餐飲業(yè)經(jīng)營收入。

    由此便形成一條健康的商業(yè)鏈環(huán)，抗風險能力強。

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    更木劍八的計劃，就是把快餐店換成電影院，其他商業(yè)經(jīng)營方式，完全照搬麥當勞，提前二十年復(fù)刻麥當勞的金融三部曲。

    零番隊隊長KING遞交的調(diào)查報告，華爾街目前給電影院線企業(yè)的估值是15-20x，地產(chǎn)公司的估值是13-16x，如果能構(gòu)建電影院線加地產(chǎn)管理公司的雙軌邏輯，估值可以達到40x以上。

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    離開波塞冬映畫之后，更木劍八開始大刀闊斧的進行，第二次東京電視臺改革。

    整頓名下的各項產(chǎn)業(yè)、子公司。大量電視臺的職工被派遣到子公司，加強東京電視臺對于旗下資產(chǎn)的控制力。

    這個時候，負責“華爾街の狼對沖基金”業(yè)務(wù)的KING，在和更木劍八告別一周之后，再次匆匆回到國內(nèi)，匯報緊急事件……

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