鐵石。

    在鐵石的心目中，地產(chǎn)業(yè)里的每個項目最終成了標的，就是一個標注金錢的東西。他所設(shè)計的，不過是建立一個平臺，這個平臺上有專業(yè)的團隊，然后借助于這個平臺去融資、投資、加杠桿、變現(xiàn)、獲得收益。

    房地產(chǎn)是無本生意，這點他早就知道了。

    比如說剛開發(fā)一個項目時，購買土地是要付錢的，但很多政府也可以先賒賬，拿到土地證后去銀行抵押貸款，支付土地費用。建筑公司往往是墊資的，需要付一些進場費，但也收取保證金，第一筆錢可以抵消。在工程隊是自己的，且獲得銀行貸款后，這方面的自有資本投入也消失了。剩下的就是迅速的賣出去。

    早年間海城，包括整個華夏國度里的房地產(chǎn)開發(fā)都處在蠻荒地帶，沒有規(guī)則可言，后來政府才越來越規(guī)范整個市場，比如預(yù)售上的障礙條款，要求工程進度到哪一步才能預(yù)售，自有資金要多少。

    整個項目公司可以做到房子剛剛地基打完，就可以收取定金或意向金，然后在這個過程中迅速的去取得預(yù)售許可證，在房子沒有造完前，已經(jīng)賣完了。

    你們查閱早年間房地產(chǎn)銷售的資料，會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的數(shù)字差的不大，但越到后期，開發(fā)的數(shù)字就遠大于銷售，這是因為后來的趨勢是房價長期上漲形成，開放商手里預(yù)留的土地儲備越多，或者沒有賣完的房子越多，就積累利潤越高。但在開始的時候，即使是從事本行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)界，也并不知道未來的趨勢會這么猛烈。另外就是房地產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)公司積累資金并不快，哪怕是玩成了無本生意，迅速擴張的速度也不見得有多快。

    只有后來津門的地產(chǎn)狂人孫，進入這個游戲后，迅速的洞察了無本生意的奧秘，他大量的高價拿地，迅速的減少其中的開發(fā)周期，快速銷售來獲得現(xiàn)金流，進入另一個項目的運轉(zhuǎn)。但這樣的做法只是為了快速的贏得收益率，累計起來的收益匯很高，但單位項目的利潤并不高，風(fēng)險確是巨大的。在后來的宏觀調(diào)控中，他第一個企業(yè)資金鏈斷裂，被人收購了。但這個人也是個奇才，后來迅速崛起了另一個地產(chǎn)巨頭，成為行業(yè)翹楚。

    鐵石的優(yōu)勢在于第一桶金已經(jīng)從裝修、廣告開始到酒店、快遞、物流完成了，他不需要去依賴快速周轉(zhuǎn)來獲取現(xiàn)金流。事實上，鐵石快遞和365快捷酒店在納斯達克上市的鐘已經(jīng)快要讓他去敲了。

    但鐵石仍舊尋求用快速的拿地、設(shè)計、建設(shè)，銷售來減少當中的時間損耗，但他要求拖長整個四期開發(fā)的周期，迅速的開發(fā)和賣掉第一期樓盤后，他就開始在環(huán)外四處尋找地塊，這次就必須要涉及到與地方政府打交道。

    要點很簡單：大量的拿地，迅速的開發(fā)，延緩每塊土地后期開發(fā)的速度。

    其邏輯就在于，大量拿地來做土地儲備，迅速開發(fā)第一期來獲得現(xiàn)金流，延緩后期土地開發(fā)來積累價格上漲的勢能，蓄積收益。

    這一點在當時的整個華夏，沒有人意識到，哪怕是后來赫赫炎炎的行業(yè)巨頭們。

    銷售當然是簡單的，海城人過去住宿條件奇差無比。常有一家人擠在一個亭子間里，媳婦和兒子在架子床下面做愛，樓上公公婆婆只能聽著的格局?；蛘吖牌抛杂X的出門散步，留出時間和空間給年輕人過夫妻生活，至于老人，就不考慮此類生活了。當年所謂愛情戀愛墻的奇觀，在浦江的外灘堤壩這里上演，每晚上每一個以米計算的空間里都擁擠著一對年輕人。原因無他，無房爾。

    因而，當市場開始釋放動能，做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，整個房地產(chǎn)市場就怦然而動，如火山噴發(fā)般壓制不住了。

    最初的上世紀末，當時的總理其實是抱著七成為民生考慮，開發(fā)保障類住房，三成做商業(yè)開發(fā)，來補充保障類開發(fā)的費用，實際上真正展開后，尤其是換屆后的發(fā)展，就變成了商業(yè)住宅開發(fā)為主。其實這也符合自由市場規(guī)律。

    保障房容易不公，引來腐敗，難以控制到一碗水端平。這個嘗試最初是失敗的。

    但商業(yè)住宅開發(fā)是巨大的成功，這是華夏經(jīng)濟開放后的積累，和釋放了城市居民的龐大需求后，帶來的迸發(fā)。

    所以，鐵石壓根不擔心房地產(chǎn)的銷售，他對后來出現(xiàn)的幾個長期唱空人物嗤之以鼻，這并不是說基于他前世的經(jīng)驗，而是對整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的分析，是非常符合邏輯的。

    銷售不是問題后，考慮的就是政商關(guān)系和社區(qū)打造，他的想法從地產(chǎn)開發(fā)變成了造城。

    他想要成片的拿地，并打造鄰里中心，包括便民的零售業(yè)、學(xué)校、花園設(shè)施。

    在海城的外環(huán)拿地還是比較艱難的，太深的水，太多的魚蟹王八鱷魚龍子龍孫。但與內(nèi)環(huán)相比，就已經(jīng)算風(fēng)平浪靜了。

    姜公子對他不進入內(nèi)環(huán)發(fā)展，大感不理解和不滿。不過鐵石建議他自行操作項目公司，并作為財務(wù)投資人成為小股東，提供一定的團隊建設(shè)支持。

    “內(nèi)環(huán)水太深了?！彼硎?，

    “只有您這樣的大鱷才能愉快的玩耍，我還是去環(huán)外小池塘撲騰吧。”

    姜公子上下打量他，似乎不認識了，過去膽大妄為的鐵老虎哪里去了？

    和tomas聊起來，得出的結(jié)論是這年輕人受上次的挫折影響，開始謹小慎微了。這就像新司機開車，橫沖直撞，出幾次車禍，看到死人太多，就變成了膽小的老司機。

    不過tomas還是保留一些看法，認為以鐵石的性格不至于一次挫折，就變得膽小。更何況現(xiàn)在的權(quán)貴投資圍繞著他的三家上市公司更加的盤根錯節(jié)，付出的代價，也讓姜家?guī)退宄斯俜綌橙说淖钃酰瑢嶋H上體制內(nèi)對鐵石集團更加尊重和小心翼翼。

    “過分謹慎了吧?！眛omas過來看望鐵石，他在鐵石地產(chǎn)里投了五分之一的股份。手機用戶請瀏覽閱讀，更優(yōu)質(zhì)的閱讀體驗。