有機農(nóng)場 作者農(nóng)民在飛
第一百六十四章 敲定合作建房
酒足飯飽之后，幾人轉(zhuǎn)到客廳的茶幾前。田川這段時間向劉美婷學(xué)習(xí)茶道，烹茶的技藝大有進(jìn)步，當(dāng)即擺開架勢，沏了一壺功夫茶，與三人一起品嘗。
這三人從小接受/精英教育，又經(jīng)常出入各種高檔場所，對于茶道的各種禮節(jié)都熟知，但只是擺擺樣子，事實上卻對品茶沒有什么感受。這時看田川像模像樣地沏茶，一副世外高人的架勢，不禁覺得有些搞笑。田川也不理他們，自在地擺/弄手中的茶具。
這時，欒建軍開口問道：“田川，你今天喊我們過來，有什么事就說吧，跟我們就不要繞圈子了?！?br/>
田川笑道：“看你那防備的架勢，好像我會把你們賣了似的。其實也沒有什么大事，就是想跟房地產(chǎn)公司合作建一個小區(qū)，給我那幾個公司的員工弄一些買房的福利。怎么樣，難度大不大？”
欒建軍笑道：“我當(dāng)是什么大事呢，這個容易。你手里有地嗎？如果有地，設(shè)計和建設(shè)的事交給我就行了，保證質(zhì)量，價格優(yōu)惠?！?br/>
田川說道：“那樣我還費那么多事干什么，關(guān)鍵是我沒有地。你手里有沒有合適的地？拿一塊出來。我那里要買的房子不多，只要千把套應(yīng)該就能應(yīng)付過去了?！?br/>
欒建軍聽田川這么說，鼻子差一點被氣歪了：“合著你小子什么都沒有，上我這里空手套白狼來了。你這算盤打得倒是精，我這里建了房子，你的人直接便宜買走，還是你落人情，這不就是我拿公司的房子，給你做人情嗎？沒門?！?br/>
田川笑道：“老哥你先別急，聽我說完，我這可不是白占公司的便宜。我那里能夠提供的好處可不少啊。首先，我能夠直接拉來大概一千個客戶，可以有的人還不是買一套，你那里能夠節(jié)省多少銷售費用？其次，這一千套房子都可以在售房初期以期房的形式售出，能夠給你帶來多少的早期資金回籠？公司建房的前期投入都可以回來了吧？等于你這里基本不用投入資金，只需要提供管理，就可以等著收錢了。給我一些優(yōu)惠，也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?，是不是？另外，我給員工的福利，是按照員工評分，分別對這次購房給予不同比例的折扣。你只要在對外的銷售折扣的基礎(chǔ)上，再給我一定的折扣就行了，這再者之間的差額，我會讓公司補齊。”
欒建軍思考了一下，覺得田川說得還算可行，扭頭問齊勇和李濤：“你們也是公司的股東，對這件事你們有什么看法？”
李濤說：“我們不干涉你的管理和經(jīng)營，這事我不參與?！饼R勇也說：“到時個想著給我分紅就行了，只要你的財務(wù)能下賬，我可不管這些細(xì)節(jié)的事。你這么大的老板，給大客戶打個折，還要我們點頭啊?！?br/>
田川說：“這事暫時還定不下來，反正我的要求不太高，第一批要1500套房子，如果我的員工買不了這么多，我一個人包下來。至于小區(qū)，你建一個還是多個，我都沒有意見，只要在一起就行。小區(qū)的選址要在四環(huán)邊上，交通方便，周邊設(shè)施要齊全一些。至于房型，我要再統(tǒng)計一下再說，而你給我的折扣，你回去找人評估一下，咱們再定。好不好？”
欒建軍聽了田川的話，也有些心動。他干了一年的房地產(chǎn)，對這個行業(yè)的問題也看得明白，拿地、設(shè)計、建筑都沒有什么問題，最困難的就卡在銷售上。只要賣得出去，賺錢就像撿錢一樣簡單。現(xiàn)在田川提出的這個方案，可以直接在期房階段售出1500套房子，至少要十七八棟普通磚混住宅樓，這已經(jīng)是一個中型小區(qū)的數(shù)量了。另外，預(yù)售率這么高，還可以帶動小區(qū)其他房子的銷售。要知道，人們買東西都喜歡扎堆，只要是賣得火爆，就會越來越火爆，很多潛在客戶都會被吸引過來的。
腦子里轉(zhuǎn)過這個念頭，欒建軍當(dāng)即答應(yīng)下來：“行。正好我手里有一塊地，就在北四環(huán)內(nèi)，可以建六十棟樓。回去我讓人核算一下能給你的折扣，反正股東們都沒有意見，我也樂得做好人?！?br/>
田川又說道：“這個小區(qū)不能讓你白建，回頭我調(diào)查一下員工們對戶型的要求，我再給你一些戶型的建議。放心，我設(shè)計出的戶型，肯定讓你建出的房子站在戶型設(shè)計的前
列?！?br/>
欒建軍對此倒是相信。田川出口，必屬精品，這一點肯定是不用置疑的。田川設(shè)計的帝王風(fēng)范酒、田川家的別墅設(shè)計、以及這棟房子的裝修設(shè)計，都展現(xiàn)出與眾不同的超前的觀念，如果用來設(shè)計房型，對顧客的吸引力會很大的。
說定了合作建房的事，田川松了一口氣。送走了三個朋友后，他就靜下心來，開始考慮合作建房這件事情的操作方式，以及員工購房的補貼問題。
要動作這件事，首先要確定出一個大概的折扣標(biāo)準(zhǔn)出來。現(xiàn)在公司的員工，對公司的貢獻(xiàn)有很大的差異，如果給大家的優(yōu)惠幅度都一樣，那么這個福利的激勵作用就很有限了。他必須制定出一個不同標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定指標(biāo)出來，通過對這項指標(biāo)的考核，把員工分為幾個檔次，分別給予不同的優(yōu)惠幅度，才能更好地體現(xiàn)出公司對貢獻(xiàn)大的員工的認(rèn)可。
這個認(rèn)定指標(biāo)，劃分起來還是比較麻煩的，更難做到公平，因為所謂的公平，在不同的人眼里，是不一樣的。如果操作不好，公司花了錢，在員工中反而會造成不好的影響，就得不償失了。
經(jīng)過考慮，他暫時定下了幾條硬指標(biāo)：職位級別、工齡、受到的嘉獎或處罰。這幾條都是硬性的指標(biāo)，不會受到人為因素的影響，比較容易分辨。按照這幾個指標(biāo)，給所有報名購房的人進(jìn)行打分，進(jìn)而把全部員工分為四檔。
這四檔的員工，在這次優(yōu)惠購房活動中，將分別享受基本折扣，以及在基本折扣基礎(chǔ)上額外計算的九折、七五折、六折的優(yōu)惠。這里的基本折扣，指的就是將來與欒建軍達(dá)成的優(yōu)惠協(xié)議的折扣幅度，田川估計，這個折扣幅度應(yīng)該是在房子的公開售價的八折左右。
田川準(zhǔn)備將四個檔次的員工比例控制在5：2：2：1的樣子，這樣，既能夠調(diào)動大家的積極性，又能夠最大限度地節(jié)省資金，同時也能夠給大家足夠的奮斗的希望。當(dāng)然，具體的評分規(guī)則，他會交給機械公司的管理層負(fù)責(zé)，最后再由資產(chǎn)管理公司的管理人員進(jìn)行把關(guān)。而他名下的資產(chǎn)管理公司、網(wǎng)絡(luò)公司、文學(xué)網(wǎng)站、配送中心、甜馨磨坊等公司，會直接借鑒這一評分規(guī)則進(jìn)行分檔和評分。至于工作地點位于老家的生產(chǎn)基地，恐怕不會有人想在京城購房，這一福利政策對他們是不公平的，需要重新考慮給他們的福利形式。
這個優(yōu)惠購房政策，對于公司的臨時工和仍處于試用期內(nèi)的員工，以及正在辦理手續(xù)的員工，是不適用的。同時，他也會要求資產(chǎn)管理公司的人力資源部制定一項相關(guān)的政策，約束獲得這一福利的員工，與公司簽定比較長時間的勞動合同，同時把員工違約提前離職時的違約金寫明，要求提前離職的購房員工賠償購房獲得的福利金額。
田川估計，福利購房這件事，會讓機械公司和資產(chǎn)管理公司忙上一段時間的了。
對于這個員工小區(qū)的建設(shè)，田川考慮了一下，以他個人的審美觀，和對配套設(shè)施的長遠(yuǎn)認(rèn)識，他希望這個小區(qū)建設(shè)完整的圍墻，小區(qū)內(nèi)設(shè)置一處用于活動的小廣場，綠化面積達(dá)到40%以上，把小區(qū)建設(shè)成為一個花園式的小區(qū)，使居住在內(nèi)的人們能夠充分享受美好的居住環(huán)境。
同時他希望在小區(qū)的地下建設(shè)一個可供每一戶居民分配一個的停車場。現(xiàn)在剛剛是1995年，家庭轎車還是一個極度新鮮的事物，距離普通市民似乎還遙不可及，可是十年后，汽車就會走進(jìn)多數(shù)京城居民的家中，成為一種生活必需品。如果不能做到未雨綢繆，到時整個小區(qū)的地面就會被停滿汽車，大家連走路都會受到影響。現(xiàn)在建設(shè)的停車場肯定用不到，不過開始的時候可以把地下停車場出租出去，獲得的利潤作為公共資金使用，用來支付物業(yè)費和房屋及小區(qū)內(nèi)設(shè)施的維護基金等。
另外，他希望在樓下為每戶居民建設(shè)一處地下室或半地下室，用來存儲一些雜物等，這將是一個非常愛歡迎的舉措，對于房地產(chǎn)公司的銷售，也會有非常大的促進(jìn)作用。
還有就是希望房子設(shè)計成利于節(jié)能的框架結(jié)構(gòu)，而不是大家喜聞樂見的磚混結(jié)構(gòu)，而且要在外墻外部增加保溫結(jié)構(gòu)。同時，屋頂也要建成尖頂，通過尖頂來達(dá)到更好的保溫效果。在墻體上，要直接預(yù)留出空調(diào)機安裝位，以及過墻孔，方便安裝空調(diào)。
他會要求在戶型設(shè)計上摒棄現(xiàn)在流行的大房小廳小廚小衛(wèi)結(jié)構(gòu)，擴大廳的比例，增加生活合適度。