九、十月是樓市的傳統(tǒng)旺季，素有“金九銀十”之稱，可2011年的樓市卻被網(wǎng)友戲稱為“鐵九銅十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人們的手機(jī)上收到的除了親朋好友的祝福短信，更多的是各大樓盤不厭其煩的促銷廣告。一線城市樓市成交量，在十一黃金周均不同程度遭遇重創(chuàng)。隨著各地政府限貸、限購、限價(jià)政策的出臺(tái)，明年房價(jià)會(huì)怎樣變化成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。中國銀行2011年10月11日發(fā)布的第四季度《中國經(jīng)濟(jì)金融展望季報(bào)》稱，當(dāng)前和未來一段時(shí)間，我國經(jīng)濟(jì)失速風(fēng)險(xiǎn)正在加大，房價(jià)拐點(diǎn)將至。而《中國青年報(bào)》社會(huì)調(diào)查中心的在線調(diào)查顯示，47.2%的人認(rèn)為明年自己所在城市的房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。

    誰決定了房價(jià)的漲跌

    我們提出一個(gè)新的理論，就是房價(jià)下跌看戶籍人口，房價(jià)上漲看非戶籍人口。現(xiàn)在就是因?yàn)檫@些戶籍人口沒有意愿下跌，所以現(xiàn)在最多就是陰跌。

    （嘉賓介紹：李銀，財(cái)經(jīng)媒體人）

    王牧笛：“十一”一過，又是聊房地產(chǎn)的時(shí)候了。所以今天我們跟穿著豹紋的郎教授一起來聊聊“房事”。行業(yè)內(nèi)有一句話，九、十月份叫房地產(chǎn)的“金九銀十”。但是今年不一樣了，“金九”不再，“銀十”難續(xù)，現(xiàn)在媒體人稱“冷九寒十”。拿深圳來講，剛剛過去的這個(gè)黃金周，前三天全市只成交17套房子。

    郎咸平：不讓人家買房子，人家怎么成交呢？

    王牧笛：先來看一段短片：九、十月是樓市的傳統(tǒng)旺季，素有“金九銀十”之稱，可2011年的樓市卻被網(wǎng)友戲稱為“鐵九銅十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人們的手機(jī)上收到的除了親朋好友的祝福短信，更多的是各大樓盤不厭其煩的促銷廣告。一線城市樓市成交量，在十一黃金周均不同程度遭遇重創(chuàng)。隨著各地政府限貸、限購、限價(jià)政策的出臺(tái)，明年房價(jià)會(huì)怎樣變化成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。中國銀行2011年10月11日發(fā)布的第四季度《中國經(jīng)濟(jì)金融展望季報(bào)》稱，當(dāng)前和未來一段時(shí)間，我國經(jīng)濟(jì)失速風(fēng)險(xiǎn)正在加大，房價(jià)拐點(diǎn)將至。而《中國青年報(bào)》社會(huì)調(diào)查中心的在線調(diào)查顯示，47.2%的人認(rèn)為明年自己所在城市的房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。

    王牧笛：每次我們聊房地產(chǎn)，都說在十字路口。我就發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，就沒正兒八經(jīng)在路上走過。十字路口是個(gè)什么概念呢？就是意味著觀望。政府在觀望，打量著這個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商在觀望，觀望著宏觀調(diào)控者下一步的舉措。民眾也在觀望，其實(shí)現(xiàn)在看房子的民眾依然很多，剛性需求一點(diǎn)都不少，但是只傾聽不表態(tài)，走的時(shí)候留一句話，我只是來探探行情。

    郎咸平：我們不做預(yù)測?，F(xiàn)在的實(shí)際情況是這樣子，以北京為例，截止到我們做節(jié)目，北京郊區(qū)的通州跌了10%左右。但是市區(qū)內(nèi)呢，只是陰跌而已。我們把剛剛出來的2011年上半年的數(shù)據(jù)與2008年二季度的數(shù)據(jù)做下比較，看起來比較類似。2008年二季度，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的投資增速是很高的，全國為34%，5個(gè)核心城市是7%，之后從5個(gè)核心城市開始下跌，然后一片倒風(fēng)，造成整個(gè)市場恐慌，這是2008年。透過今年上半年的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速變化不是很明顯，仍然保持在32.9%，但是，核心城市的投資增速相比去年大幅度下滑，北京由去年全年的24.1%跌到今年上半年的3.7%；上海由35.5%跌到了9.4%。這幾個(gè)數(shù)字一對比，好像要重蹈當(dāng)時(shí)的覆轍了。我們再看今年第二季度新房供應(yīng)的增長，跟今年第一季度相比，預(yù)售面積環(huán)比增長78.3%，但是成交的面積環(huán)比卻下降了16.3%。也就是說，我們現(xiàn)在的情況和2008年類似，由大城市開始，交易量開始下降，供應(yīng)量大幅增加，而成交量似乎非常的不足。因此很多媒體，包括新華社，都在討論說房價(jià)要大跌?？墒沁@是從上半年開始的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)到現(xiàn)在，還以上海、北京為例，除了周邊比較偏僻的地方房價(jià)有下跌10%的現(xiàn)象，市區(qū)內(nèi)的房價(jià)只是小幅度地陰跌，和我們看的這個(gè)數(shù)據(jù)完全不吻合?，F(xiàn)在跟2008年確實(shí)有點(diǎn)類似，超額供給的現(xiàn)象也超過2008年，但是為什么房價(jià)還這么堅(jiān)挺？

    王牧笛：網(wǎng)友開玩笑說，成交量是嚴(yán)重地萎縮，房價(jià)是輕度下跌，然后叫打折假摔。因?yàn)檎嘘P(guān)部門是在用限購令、房產(chǎn)稅這些嚴(yán)格監(jiān)管拖著，房價(jià)才沒有大幅上升。但是成交量進(jìn)入冰點(diǎn)是不爭的事實(shí)。

    郎咸平：房價(jià)為什么不會(huì)漲，為什么是陰跌？我想提出一個(gè)全新的觀念。以北京市為例，我們經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京市居民有房的比例是74.2%，有兩套房以上的是18.3%。北京的“限購令”允許北京市居民買兩套房，但是只有18.3%的人有兩套房，因此買房的需求還是很大的。所以你看從2008年開始到2010年，三年平均下來，每年成交25萬套。為什么？就是因?yàn)樾枨筮€是在的。但是以去年為例，我們發(fā)現(xiàn)三分之二的房產(chǎn)交易是二手房。那我再請問你，二手房交易看誰？就看這個(gè)74.2%的老百姓愿不愿意降價(jià)。那我請問你，除非信心崩潰，否則他們有什么理由降價(jià)？有一套房的人要賣房的話，他可以不賣，住著就是了，干嘛降價(jià)呢？有兩套房的人呢，他可以投機(jī)，他有什么理由去大幅降價(jià)呢？

    李銀：價(jià)差不夠。

    郎咸平：對，價(jià)差不夠，他急什么呢？因此在北京，是這些有北京戶籍的老百姓決定了房價(jià)會(huì)不會(huì)跌，但是目前看不出他有下跌的意愿。在北京、上海這些城市，非戶籍老百姓很多。以上海為例，非本地戶籍人口大概700多萬，但只有5.5%的人有房，所以說他們才是房價(jià)上漲的最大動(dòng)力。而這次“限購令”就是不準(zhǔn)他們買，不準(zhǔn)他們買的結(jié)果就是房價(jià)上不去。因此我們提出一個(gè)新的理論，就是房價(jià)下跌看戶籍人口，房價(jià)上漲看非戶籍人口?，F(xiàn)在就是因?yàn)檫@些戶籍人口沒有意愿下跌，所以現(xiàn)在最多就是陰跌。

    李銀：膠著狀態(tài)。

    我們會(huì)重蹈香港的覆轍嗎

    我們經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常奇特的現(xiàn)象，就是中小型地產(chǎn)商在有秩序地退出。我很擔(dān)心這種有秩序的退出會(huì)重蹈香港的覆轍，最后就剩四大天王。

    郎咸平：那為什么周邊地區(qū)開始下跌呢？我們經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常奇特的現(xiàn)象，就是中小型地產(chǎn)商在有秩序地退出。我們就以大龍地產(chǎn)為例，它是個(gè)上市公司，它就把手里最好的項(xiàng)目——王府井西部會(huì)館以8.2億元的價(jià)格賣給其他開發(fā)商了，而不是賤價(jià)拋售。除此之外，還有很多上市公司把自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)賣掉了，包括上海大江、金發(fā)科技、建發(fā)股份等等，都在有序地退出房地產(chǎn)行業(yè)。退出之后干嘛去了？很多企業(yè)，包括鼎立股份、大連控股、華茂股份等二十多家地產(chǎn)公司都去做礦業(yè)了。有序退出都賣給誰了呢？賣給大地產(chǎn)商，比如說萬科。萬科在2010年上半年就收購了10個(gè)項(xiàng)目，其中最大的一宗交易是廣州萬科以31億元收購了廣州市番禺向信地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)，獲得了新光城市花園項(xiàng)目。那我再請問你，中小地產(chǎn)商把項(xiàng)目賣給大地產(chǎn)商后有秩序退出，那大地產(chǎn)商拿到項(xiàng)目之后有沒有可能降價(jià)？它扛得住，它又不是沒錢。所以到最后有秩序退出的結(jié)果，是大地產(chǎn)商的地盤越來越大，因此它扛的能力越來越大，要它降價(jià)不是不可能，但是相對而言很難。

    王牧笛：就等于說是房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌，小的退出，大的吞并。大的是手中有糧，心中不慌，它不在乎。教授雖然沒有聊房價(jià)，但是他給我們的導(dǎo)向讓我們這些沒房的很失望，因?yàn)槲覀兛吹椒績r(jià)最多是輕度下跌。

    郎咸平：不，我沒有做任何的預(yù)測?，F(xiàn)在有媒體謠傳說，郎教授說應(yīng)該買房或者不應(yīng)該買房。我現(xiàn)在告訴各位，我從來沒有預(yù)測過房價(jià)，我沒這個(gè)水平。我也從來沒有告訴過朋友，什么時(shí)候該買什么時(shí)候不該買，我沒這個(gè)意思。

    王牧笛：巴曙松前兩天警告說，搞經(jīng)濟(jì)的不要輕易談房地產(chǎn)，老說老錯(cuò)，尤其預(yù)測房價(jià)。這個(gè)東西太難預(yù)測了。

    郎咸平：你知道為什么嗎？我給大家做一個(gè)理論分析。我們做學(xué)者的水平有限，搞的基本都是邏輯分析。但我們地產(chǎn)有邏輯嗎？所以說任何詳細(xì)預(yù)測都是傻的，不會(huì)準(zhǔn)的。

    李銀：中國的價(jià)格是不可能預(yù)測得到的。

    王牧笛：所以說所有預(yù)測房價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家是既可笑又可悲的。我們不說房價(jià)，說說房地產(chǎn)開發(fā)商。最近房地產(chǎn)開發(fā)商的表態(tài)挺有意思的，比如說潘石屹，最近就惹了一個(gè)大麻煩。喬布斯不是去世了嘛，潘石屹在微博上說喬布斯逝世了，對他最好的紀(jì)念，蘋果應(yīng)該大批量生產(chǎn)1000塊錢人民幣一部的iphone或者ipad，造福中國的民眾。很快網(wǎng)友就跟了帖子，瞬間引爆網(wǎng)絡(luò)。說假如潘總您逝世的話，是不是也應(yīng)該推出1平方米1000元的商品房？這樣的話，億萬人民也會(huì)懷念你。潘石屹嚇壞了，刪帖了。潘石屹刪帖之后，一個(gè)新的叫“潘”的單位橫空出世。這個(gè)單位只用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，“1潘”等于每平米1000塊，這是潘石屹的表態(tài)。還有任志強(qiáng)，最近退休了，我們叫退職了，退職之后也敢說話了。最近他就屢次表態(tài)說，政府如此嚴(yán)厲地調(diào)控，開發(fā)商很快就只剩下褲衩了。

    李銀：我個(gè)人覺得這個(gè)可能性不大，誰更怕開發(fā)商倒閉呢？銀行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)欠銀行的錢，數(shù)額還都特別大，房地產(chǎn)一垮的話，銀行的壞賬又多了。

    郎咸平：所以更可能的現(xiàn)象是大吃小、強(qiáng)吃弱，這是一定的。我們剛剛講很多地產(chǎn)公司開始有秩序地退出。它把項(xiàng)目都賣給大地產(chǎn)公司，這樣不但自己不會(huì)破產(chǎn)，不必降價(jià)求售，還能確保銀行的債權(quán)。所以說2011年上半年地產(chǎn)的收購兼并是56起，是去年的一倍。這個(gè)也避開了你剛剛所提出的銀行信貸危機(jī)的問題。

    王牧笛：現(xiàn)在的情況是，一些小的地產(chǎn)商在火上烤，不行了它就走。大地產(chǎn)商的日子其實(shí)也不好過，比如說綠城，綠城也出了一些問題，綠城的董事長宋衛(wèi)平最近就明確地跟媒體表態(tài)說，綠城分三步走，如果前兩步都不奏效的話，我就直接將價(jià)格降到最低，清倉大甩賣，房子賣完之后，我綠城再也不做房地產(chǎn)了。

    郎咸平：從2011年9月份開始，萬科又投資百億去買地了。

    王牧笛：現(xiàn)在的地很便宜，差不多抄底了。

    郎咸平：最主要是因?yàn)槿f科2009年犯了一個(gè)錯(cuò)誤，它沒買足夠的地。現(xiàn)在是反其道而行之，開始買。還有招商地產(chǎn)，去年只買了13億的地，今年買了108億。

    李銀：今年的土地供應(yīng)也增加了，大概是要推出21.8萬公頃的建設(shè)用地。而且萬科，它儲(chǔ)備的需求已經(jīng)到了。

    郎咸平：你看現(xiàn)在買地的基本都是大地產(chǎn)商。我很擔(dān)心這種有秩序的退出會(huì)重蹈香港的覆轍，最后就剩四大天王。

    李銀：壟斷。

    郎咸平：我們現(xiàn)在很擔(dān)心這幾個(gè)大的地產(chǎn)商，包括萬科、招商地產(chǎn)等等，將來有沒有可能控制我們的地產(chǎn)市場？如果被它們控制的話，會(huì)更容易進(jìn)行行業(yè)內(nèi)的勾結(jié)，更難降價(jià)。所以我更擔(dān)心我們老百姓會(huì)成為更可悲的房奴。