目前，中國的商用不動產(chǎn)的市場化程度相對較高，政府的政策這種非市場化的干擾相對較少，所以這個(gè)領(lǐng)域未來的發(fā)展空間比較大。我們的生存方式非常簡單，只要有市場、有競爭，我們的聰明才智、毅力、戰(zhàn)略和價(jià)值觀就能發(fā)揮作用。所以，我們就是要找市場，凡是市場被吃掉的，或者說被政府拿走的，我們都躲開，這是我們唯一的生存之道。

    提問：當(dāng)年創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，你們六條漢子都是絕對的人才，如果按照你們現(xiàn)在的經(jīng)驗(yàn)和方式，有沒有可能避免大家的離開或出走？

    另外，在創(chuàng)業(yè)階段，企業(yè)的核心層都是很團(tuán)結(jié)的，沒有任何問題。當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定階段的時(shí)候，核心層可能就會有新的想法或者出現(xiàn)裂痕，很多企業(yè)在這個(gè)階段都會遇到瓶頸。從優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)的角度來說，有沒有什么好的辦法來避免核心層的分裂或出走？

    馮侖：我們中國人講求“合”的文化，什么事都是這樣，大家在一起就是好的，不在一起就是不好的。對我來說，這也是一筆算不清的賬，是不是我們幾個(gè)在一起就能比今天做得好？我不知道。從今天來看，我們每個(gè)人都發(fā)展了，總體來說還是不錯(cuò)的。所以，我覺得這件事要從價(jià)值觀上來求得解脫。

    從價(jià)值觀上來說，只要大家的價(jià)值觀是一致的，就能在一起，即使不在一起，也能成為朋友。也就是說，同道不一定永遠(yuǎn)同路，這一點(diǎn)非常重要。比如我們是一個(gè)教派的，你可以在這個(gè)廟，我可以在那個(gè)廟，大家彼此守望相助。我們幾個(gè)就是這樣，我們是同道，但沒有走同一條路。

    在做生意之前，我們幾個(gè)就認(rèn)識了，所以，從很早的時(shí)候開始，我們就在一起討論價(jià)值觀。我原來在政府機(jī)關(guān)工作，后來到海南辦企業(yè)。當(dāng)時(shí)我們這些人來自兩個(gè)部分，一部分是王功權(quán)手下的，一部分是原來我手下的。我去招易小迪、王啟富這些人的時(shí)候，和他們談了很多有關(guān)價(jià)值觀的事情?？梢哉f，當(dāng)時(shí)我們這些人的價(jià)值觀是很一致的。

    后來開始做公司的時(shí)候，我們的價(jià)值觀仍然是原來那些價(jià)值觀的延續(xù)，這也是我們遇到的很多困難得以平順解決的原因。在那個(gè)年代，很多人都是為了掙錢而在一起，而我們在面對分歧的時(shí)候，能夠把錢放在第二位，把理想放在第一位。當(dāng)時(shí)我們的理想就是改革社會。所以，同道很重要，至于能不能同路，我覺得不用太糾結(jié)。

    第二個(gè)問題，怎樣設(shè)計(jì)股權(quán)，才能讓大家不離開？我覺得，不是說股權(quán)互相牽扯到一起，永遠(yuǎn)解不開就叫好，未必。實(shí)際上，股權(quán)的設(shè)計(jì)跟你的利益和你當(dāng)時(shí)所處的環(huán)境背景有很大關(guān)系。我們民營企業(yè)初創(chuàng)的時(shí)候沒錢，我們搞平均有我們的道理。當(dāng)時(shí)是我主持做這件事，我就說，我們幾個(gè)人缺哪個(gè)都不行，每個(gè)人的作用都是百分之百的，這才公平。因?yàn)槲覀兌疾皇恰案欢?，說我有錢，你來給我打工，我給你5%的股份就不錯(cuò)了。當(dāng)時(shí)大家都沒錢，都是靠借錢。我們最初有一項(xiàng)集資，錢都是借來的，那時(shí)候借個(gè)幾千塊錢都很難，誰有錢?。可踔劣械娜说胶Ｄ先サ牟盥觅M(fèi)都是借的。

    所以，那時(shí)候的概念和今天很不一樣，不能說你出的錢多，你的股份就多。在當(dāng)時(shí)的背景下，每個(gè)人都不可或缺，也就是說，人力資源是首要的。按照山西票號的說法，人力資源是身股，不是銀股，不是拿錢來買的。

    從這個(gè)角度來說，平均分配是有道理的。之后，在重組的過程中，我再慢慢把他們的股權(quán)買回來，但這時(shí)候就要花錢了。

    今天，如果你接受的是一筆風(fēng)險(xiǎn)投資，那你可能連設(shè)計(jì)股權(quán)的空間都沒有。所以，不要把不離開作為設(shè)計(jì)股權(quán)的前提。如果你希望你的核心團(tuán)隊(duì)維持穩(wěn)定，那你就多給他們一些期權(quán)，鼓勵(lì)他們多待一些日子。但即使是這樣，如果發(fā)生分歧，他們還是可以賣股權(quán)，還是可以走的。

    北大的女生曾經(jīng)講過一句話，叫作“結(jié)婚是誤會，離婚才是理解”，我覺得這話有點(diǎn)兒道理。結(jié)婚的時(shí)候，大家看到的都是對方的優(yōu)點(diǎn)，都是互相吹捧著進(jìn)洞房的。離婚的時(shí)候，就像做鑒定一樣，鑒定以后，發(fā)現(xiàn)原來你是這樣的性格，最后大家互相理解，就離開了洞房。做公司也是這樣，合伙人一開始夸大彼此的優(yōu)點(diǎn)有時(shí)候是必要的，否則大家就不能在一起。但是，合著合著，你會發(fā)現(xiàn)大家在性格、習(xí)慣等方面有很多不可調(diào)和的矛盾。比如，年齡大了以后，有的人想自由輕松一點(diǎn)兒，多跟孩子待在一起，有的人還希望繼續(xù)干，這時(shí)候你非不讓分開，就是你的不對了。所以，我覺得合好還是分好這個(gè)問題不能預(yù)設(shè)一個(gè)前提，關(guān)鍵在于尋找共同的價(jià)值觀，并結(jié)合當(dāng)時(shí)的情況來設(shè)計(jì)股權(quán)，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上做正向激勵(lì)。這樣，即使以后有人離開了，你也可以找到更好的合伙人。

    提問：萬通的發(fā)展速度非?？?，但中間經(jīng)歷了很多挫折。很多民營企業(yè)在快速成長的過程中都會遇到所謂的極限問題，就是瓶頸。有兩個(gè)瓶頸是經(jīng)常被提到的，一個(gè)是資金的問題，或者說現(xiàn)金流的問題，一個(gè)是人才的問題。萬通遭遇了合伙人的離去，這是資金的流失，同時(shí)也是核心人才的流失。我想從馮董這兒討教一些經(jīng)驗(yàn)。

    第二個(gè)問題，您非常熱衷于公益事業(yè)，也很樂于和大家分享您的價(jià)值觀和智慧。我想提一個(gè)建議，既然您這么熱心，能不能在您的群體里號召一下，為中國廣大的中青年企業(yè)家建立一個(gè)智慧分享的平臺，就像您的阿拉善see生態(tài)協(xié)會一樣，讓更多的中青年企業(yè)家或者說企業(yè)經(jīng)營者有跟前輩學(xué)習(xí)的機(jī)會。除了您的參與，我們也希望有王石、柳傳志等更多的人參與。我有幸跟馬云有過一次短暫的交流，確實(shí)受益匪淺。人的成長有兩種途徑，一種是通過自己的努力慢慢實(shí)踐，慢慢成長。還有一種途徑，就是在身邊找到一個(gè)巨人，站在巨人的肩膀上。我覺得，在有限的生命里，第二種方式更有效。

    馮侖：我先回答第二個(gè)問題。我們現(xiàn)在正在考慮兩件事，一是我和馬云、郭廣昌一直在討論辦一所我們民營企業(yè)自己的商學(xué)院?，F(xiàn)在國內(nèi)的商學(xué)院講的都是西方案例，我們只講本土案例。目前，我們有七八個(gè)人一直在醞釀做這件事。當(dāng)然，我們是按照公益的方式來做，我們辦這所商學(xué)院不是為了賺錢，雖然收大家的錢，但前提是所有發(fā)起人都要捐錢，捐的錢拿來建校舍，每年大家繳的錢也會拿出一部分留在學(xué)校。我們要把它辦成一個(gè)非營利組織，辦成一所真正的本土商學(xué)院，既不同于北大、清華，也不同于中歐。商學(xué)院的地點(diǎn)初步選在了杭州。

    第二件事是我和崔永元一直在試圖做民營企業(yè)的口述歷史，他還想把它做成一個(gè)小博物館。中國的第一代民營企業(yè)家，大部分現(xiàn)在歲數(shù)都很大了，都進(jìn)入了代際傳承階段，我們想通過影像、聲音和文字的方式，把他們的想法和經(jīng)驗(yàn)記錄下來。目前，這個(gè)項(xiàng)目崔永元已經(jīng)開始做了，我和其他一些企業(yè)以公益的方式資助他。通過這種方式，我們把大量的資料積累起來，以后可以放在網(wǎng)上，或者放在一個(gè)平臺上，讓大家可以間接獲得。

    有一年年三十的時(shí)候，我和馬云在亞龍灣放鞭炮，放完后就在海邊散步。我們談到了一個(gè)話題，怎樣才能讓中國的民營企業(yè)發(fā)展得更快，成為受人尊敬的民營企業(yè)，因?yàn)橹挥羞@樣，我們自己的生存空間才會大。那就是必須市場化，只有整個(gè)民營企業(yè)都發(fā)展，我們自己的企業(yè)才能發(fā)展得更快。中國這30多年的改革，從大的方面來看就辦了一件事，就是發(fā)展民營企業(yè)，因?yàn)閲衅髽I(yè)在30年前已經(jīng)很強(qiáng)大了。30多年就辦了個(gè)民營企業(yè)，如果還辦不好，大家就會質(zhì)疑這種方式的正確性，以后可能就去干別的了。所以，我們有一個(gè)非常強(qiáng)烈的愿望，就是把這件事當(dāng)作公益來做，同時(shí)也給自己的企業(yè)找到發(fā)展的空間。

    再來說說你的第一個(gè)問題。企業(yè)在發(fā)展過程中確實(shí)會出現(xiàn)一些危機(jī)，人才的流失也的確會給企業(yè)的發(fā)展帶來一些影響。

    回顧中國房地產(chǎn)行業(yè)20多年的發(fā)展，我們可以看看萬通的成績單。如果滿分是100分，萬通可以打70～80分。什么意思？20年前在a股市場上市的房地產(chǎn)公司，如果活到今天的話，平均凈資產(chǎn)收益率在4%～5%之間。如果是15年前上市的房地產(chǎn)公司，平均凈資產(chǎn)收益率在5%～6%之間。如果是10年前上市的公司，平均凈資產(chǎn)收益率在7%～8%之間。這就是衡量的標(biāo)準(zhǔn)。

    那么，為什么說萬通是70～80分呢？萬通成立20年時(shí)的平均凈資產(chǎn)收益率在7%左右，并不是太高，但它堅(jiān)持了下來。也就是說，從全國的標(biāo)準(zhǔn)來看，萬通比中間水平高一點(diǎn)兒，七八十分。

    我們再看看潘石屹，他這十幾年的成長速度是比較快的。為什么？因?yàn)樗x開的時(shí)候，我們給他的都是現(xiàn)金，他沒有任何麻煩。而我們?nèi)f通干擦屁股的活兒干了好多年。我發(fā)現(xiàn)，在中國，擦屁股這件事也是很專業(yè)的，我們公司有幾個(gè)人號稱“手紙”，專門擦屁股。你別以為你擦屁股不容易，我提褲子更難。你擦完屁股就完事了，我還要給你提上褲子，幫你整理好，我后面的活兒比你擦屁股還難。這些事會花費(fèi)你很多的時(shí)間和精力，也會影響你的發(fā)展速度。那么，怎樣才能保證企業(yè)在發(fā)展過程中不受人才流失的影響呢？我覺得要靠兩個(gè)方面。

    第一，公司的治理結(jié)構(gòu)要好。事先建立一種現(xiàn)代的法律契約關(guān)系，這樣的話，即使個(gè)別人離開，公司也不會受到很大的影響。萬通今天有走的人，也有來的人，但對公司的影響都不大。因?yàn)槲覀冇袕?qiáng)大的戰(zhàn)略和價(jià)值系統(tǒng)做支撐，再加上我們每年都做培訓(xùn)，所以個(gè)人的去留對公司來說影響越來越小。

    第二，公司要專業(yè)化。如果是在某個(gè)領(lǐng)域非常專業(yè)化的公司，比如捏腳，如果你能捏到全國第一，市場、品牌和客戶就成為你最重要的資源，那某個(gè)人走不走就不重要了。但如果是機(jī)會導(dǎo)向的公司，你的市場、品牌、客戶資源不夠?qū)I(yè)化，完全是靠領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系維持公司，比如某個(gè)員工的二叔是國土局局長，那這個(gè)人走的話就會對公司造成較大的傷害。

    再有，對人才的流動，我們自己也有一個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)。第一，愿意來的人比走的人多，說明公司在進(jìn)步；第二，來的人比走的人牛，也說明公司在進(jìn)步；第三，來的人開價(jià)比走的人高，還是說明公司在進(jìn)步。但如果反過來，那人才的流失就變成了很大的危險(xiǎn)。

    現(xiàn)在，人才的考評有一些指標(biāo)，比如一家公司的高管、中層和一般員工的流失率，很多專業(yè)的咨詢公司都可以幫你做這樣的考評。不管怎樣，大家就看我剛才說的這個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，如果是正向的，就說明公司還處在上升期，那個(gè)別人的來去就不重要。創(chuàng)始合伙人的離開就像原配離婚一樣，總會疼一下，但是不要緊。