“我個人和小孫沒有什么恩怨，我到現(xiàn)在也覺得如果把握好節(jié)奏，瞬馳能夠成為一家非常優(yōu)秀的公司。

    孫紅兵也能成為一個偉大的企業(yè)家。

    所以2001年的時候我就提醒過他，要控制風險。

    但小孫沒有聽進去，現(xiàn)在他要為盲目擴張造就的奇跡付出代價了……”

    電視的畫面切給了另一組出鏡記者，萬銅的馮倫也在接受著采訪，

    “瞬馳和萬可根本不能同日而語，這種黑馬其實是一種破壞行業(yè)競爭規(guī)則的害群之馬……”

    就在今天，常山，當?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)商，發(fā)起了一份致業(yè)界書。

    倡議書認為瞬馳攪亂了常山的土地秩序，導致了混亂局面，影響了常山的經(jīng)濟發(fā)展，倡議全行業(yè)聯(lián)合絞殺瞬馳。

    而后，記者對各大房企的采訪也一一的曝光了出來。

    各個企業(yè)的領導人紛紛表達了對孫紅兵領導下的瞬馳的擔憂，一致認為瞬馳的粗暴經(jīng)營不利于整個行業(yè)的正常有序發(fā)展。

    一樁樁瞬馳在全國高價拿地的數(shù)據(jù)在電視里呈現(xiàn)了出來。

    王師一臉愁容，“我替小孫算了一下，瞬馳通過高地價的投標策略攻城略地，截止到今年6月，瞬馳預交地價的資金已經(jīng)在70個億以上。

    而根據(jù)規(guī)則，明年一季度，他還需要再預繳80個億。

    從資金流上看，除非有強大的財團……

    銀行都不可能，他沒交足土地款，開發(fā)貸是出不來的。

    只能是財團做后盾，否則他按期交付地價款是不可能的。

    所以，在排除財團后盾的前提下，小孫他只能去和地方博弈繳款的期限。

    這無疑會對全行業(yè)的市場規(guī)則和地方公信力造成絕大的破壞?！?br/>
    “本臺認為，由于全國房地產(chǎn)市場，在今年以來，尤其是東部沿海主要城市房地產(chǎn)市場的不斷升溫，房價不斷上漲，造成了大量普通居民買不起房。

    直接影響了城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，同時也影響了金融安全和社會穩(wěn)定。

    上漲過快的房價成為千夫所指，并且房地產(chǎn)過熱直接拉動了生產(chǎn)資料價格大幅上漲，宏觀經(jīng)濟面臨新的全面過熱。

    毫無疑問有‘天價制造者’之稱的瞬馳地產(chǎn)，是這輪房價上漲過快的重要助推者之一……”

    電視上面?zhèn)鱽淼穆曇簦寣O紅兵氣得攥緊了拳頭。

    這是將絞殺公然的擺在了明面上。

    此時的王師，在隱忍幾天后，圖窮匕見，點名發(fā)難。

    幾個地塊同時開拍，又被操縱節(jié)奏同時中標，讓他自己一點反應時間都沒有。

    但這不是不能破解。

    資金流靠什么支撐？

    孫紅兵心里很有數(shù)，銷售資金回籠。

    現(xiàn)在的問題是，依靠津門地產(chǎn)項目銷售回籠的資金，不足以支撐需上繳的土地款。

    他本來是打算冒險賭博的。

    賭地方上在收繳土地款時的態(tài)度。

    交一部分，然后拖上一年再交，地方雖然有怨言，但最后款項是收齊了的，也好交代。

    賬期嘛，大不了自己再付點利息。

    但王師接受采訪的發(fā)言，直接點中了他的死穴，將這一切暴露大眾的視野下。

    這下，哪個地方敢給他‘賬期’？

    不往死里催，已經(jīng)是夠仁義了。

    此時的秦天川睜開了眼睛，讓人關掉了電視，而后緩緩的說道，“小孫，你碰瓷王師，實屬不智?！?br/>
    孫紅兵聞言也只能苦笑一下，“我以為，在非市場力量上，我和他是一致的?！?br/>
    此時，他再不明白是智柳捅了他一刀，就簡直是白癡了。

    不過他也沒什么好說的，誰讓他自己酒后嘴賤呢。

    秦天川嘿嘿笑著，“除非他離婚?！?br/>
    孫紅兵聽著這話很是想笑，但看了一眼旁邊的卿云后，卻笑不出來了。

    他來之前便做足了功課，知道卿云的身份，也知道秦天川之所以出現(xiàn)在華亭，是正帶著寶貝女婿在玩‘行萬里路’的養(yǎng)成游戲。

    要是當初他娶了智柳的侄女……

    孫紅兵晃了晃腦袋，臉上恢復了正色，誠懇的說著，

    “秦董，我需要您的幫助，大概30個億，股權比例您控股都行。

    給我一年的時間，我能過這一關?！?br/>
    秦天川聞言有點意外，“一年時間？”

    雖然他不涉足房地產(chǎn)業(yè)，但他家老二老三都有這方面的業(yè)務。

    他很清楚，從拍下土地到規(guī)劃設計再到開盤銷售，一般起碼需要1年的開發(fā)周期，銷售完畢還需要再加上半年左右的時間。

    面對秦天川的疑問，孫紅兵像是恢復了此前的自信，

    “秦董，其實……房地產(chǎn)不是什么高大上的行業(yè)?！?br/>
    他忽地笑了起來，指了指一旁的卿云，

    “您女婿如果想做這個行業(yè)，他一定能成為這個行業(yè)的領袖?！?br/>
    沖著正在擺出自謙表情的卿云點了點頭，孫紅兵嘆了口氣，

    “其實，這個行業(yè)，只是數(shù)學游戲。

    秦董，小卿，它的本質(zhì)很簡單，就是一個公式?！?br/>
    找服務員拿過紙筆，孫紅兵開始比劃起來，“一個樓盤的凈現(xiàn)金流取決于‘購買土地’、‘建造周期’、‘項目銷售’這三大模塊。

    一個房產(chǎn)公司的凈現(xiàn)金流，取決于手上各樓盤的凈現(xiàn)金流總和。

    也就是說，各個樓盤的凈現(xiàn)金流匯總到一起的速度，在一個規(guī)定的期間內(nèi)，是一個房產(chǎn)公司年度利潤多寡的決定性因素。

    那么實際上，房產(chǎn)公司的盈利能力，就等同于‘購買土地’、‘建造周期’、‘項目銷售’這三大模塊的速度?！?br/>
    見剛剛孫紅兵牽了話頭，卿云也問出了心中的疑惑，

    “也就是說，孫總，您認為公式里面，速度這個變量，是決定這個行業(yè)利潤多寡的決定性因素？”

    孫紅兵笑著點了點頭，“是的，我知道，很多人說是杠桿的利用率。

    但杠桿這玩意兒，整個行業(yè)里都是一樣的，能獲得貸款的渠道就那么多。

    速度才是這個行業(yè)的唯一答案。”

    此時的孫紅兵，其實挺感激卿云這樣的提問。

    孫紅兵自己也算一方大佬，他很清楚大佬時間的珍貴，卿云的提問，為他爭取到了時間。

    他心里很明白秦天川對這個女婿的看重，干脆為他詳細的解惑，順帶也向著秦天川詳細說明著自己的經(jīng)營理念。

    “瞬馳最重要的戰(zhàn)略基點就是對現(xiàn)金流的嚴格控制，把有限資金的使用效率提高到極限?！?br/>
    他指著自己列出的三大板塊，“購買土地上，我從不和地方協(xié)商拿地，我所有的土地都是通過競拍方式拿到的。

    而且我只拿生地，這些土地都是在城市的邊緣地帶或者規(guī)劃中的新中心。

    生地，往往不被那些注重短期效益的當?shù)亻_發(fā)商看好，競爭相對不激烈，而且有未來升值的潛力，基本上也沒有拆遷的遺留問題。

    這就確保了我拿到的地，是無需再經(jīng)歷土地整理階段，這為我節(jié)約了半年的時間。

    因為是生地，我也有了后面和當?shù)夭┺牡牡讱?，我如果遲遲不開發(fā)，他們也急?！?br/>
    接過秦天川散過來的煙，孫紅兵心里笑了笑。

    這一小局，他賭贏了。

    秦天川果然對這個女婿很是栽培。

    “第二便是建造周期速度。在這上面，我將普遍需要1-2年的開盤周期縮短到了6個月?！?br/>
    說到這里他輕輕一笑，“去年9月，瞬馳在津門市塘沽區(qū)拍到了一塊40萬平米的地塊，從進場施工到開盤銷售，我只花了兩個月時間。”

    聽到這里秦天川都呆了，一臉驚訝的問著，“小孫，你怎么做到的？

    按照預售辦法，投入開發(fā)建設的資金要達到工程建設總投資的25%以上才能取得預售證。”

    他都不算建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證的取得時間了，孫紅兵這兩個月拿到預售證的操作，太特么的極限操作了。

    孫紅兵緩緩說道，“秦董，一般施工企業(yè)的毛利率，按照建筑規(guī)范的規(guī)定被核定是8%-20%，實際上基本都是8%左右。

    我承諾給他們20%，但是要求他們?nèi)~帶資進場。錢是他們墊的，資金成本在他們，所以他們才是最前期工期最關心的人。”

    卿云聞言訝然失笑。

    他突然想起了幾年后那部叫做《奮斗》的青春偶像劇。

    漏風小棉襖米萊就是這么幫襯陸濤的，讓她爸這個建筑商帶資進場。

    孫紅兵笑了一下，“當然，津門這個項目是有一定偶然性的。

    這個地塊本身帶著一定的任務性質(zhì)，所以天時地利人和之下，我做到了兩個月。

    但是，瞬馳在各地的項目，都是以6個月作為最遲開盤期限。

    規(guī)劃、建造的時間縮短，讓瞬馳的獲利能力大增。

    特別是在所謂的三線城市，比如荊州、榆次這些地方，我只需要投入幾千萬購地。

    4-6個月就開盤收錢，一般開盤當天我便收回了所有的成本，剩下的全是利潤，也會在3個月內(nèi)完成清盤。”

    說到這里，他更加耐心的為卿云‘講解’著，

    “瞬馳的商業(yè)模式就在于‘縮短從現(xiàn)金到現(xiàn)金的周期’。

    現(xiàn)金流體現(xiàn)了一家開發(fā)商的實戰(zhàn)能力，為了順應瞬馳的全國戰(zhàn)略，我的預算從半年調(diào)整一次縮短到月，進而現(xiàn)在縮短到周。

    資金管理上，我甚至做到了以天為單位。

    每個項目的開工開盤時間、回款、現(xiàn)金調(diào)度，一切以天為單位，任何一個時間節(jié)點均不得有延誤的借口。

    所有的業(yè)務開展全部圍繞現(xiàn)金流來進行，全公司統(tǒng)一調(diào)度資金。

    這是內(nèi)部控制，外部上面，我決定一塊土地的取舍，一是考慮低價，二是看付款方式的優(yōu)劣。

    拍下地塊后，我會極力的和地方商談降低首付款的比例和延長結算的周期，如果這方面有彈性的空間，我寧肯提高土地的購買價格。

    這不是在敗家，而是我對整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長期看好，用眼前的利益來換時間。

    因為無論我怎么買，在隨后地價快速上漲的過程中，我都是在便宜的時間入手的。

    同時，因為有我的存在，地方也會非常的歡迎，因為我也間接抬高了周邊下一宗土地的起拍價。”

    說罷，他笑了笑，“當然，我也承認，這是我攤子鋪的太大，太缺錢了導致的?！?br/>
    而后他卻沖著卿云擠了擠眼睛，指了指公式，“但我相信，你會理解。”

    卿云哭笑不得點點頭，“孫總，您可真是在做數(shù)學題啊，不斷的求極限?！?br/>
    孫紅兵也是一個學霸，15歲便考入武漢大學水利專業(yè)（武漢水利電力學院），21歲當很多人大學都還沒畢業(yè)的時候，他便取得華清大學工學碩士學位。

    他不繼續(xù)讀下去的原因，僅僅是因為當年對某個世紀工程投票結果不滿，認為學術界太無用了。

    “是的，就是不斷的求極限，公式就擺在這里。

    房地產(chǎn)的本質(zhì)就是速度，現(xiàn)金流的速度，一個關于速度的數(shù)字游戲，不斷的挑戰(zhàn)安全邊界。

    只不過，我沒掌握好這個平衡，所以出現(xiàn)了今天的困局?！?br/>
    孫紅兵回答的很坦率，并沒有避諱自己陷入困局的原因。

    卿云聞言心里卻是明白了過來。

    如果僅僅從戰(zhàn)略本身而言，孫紅兵無疑是一個天才。

    他一眼看穿了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的暴漲特質(zhì)，然后以最快的速度和最科學緊湊的策略獲得了最大的成功。

    2001年的瞬馳年銷售額不過8億，行業(yè)霸主萬可的年銷售額45億。

    2003年的瞬馳年銷售額45億，行業(yè)霸主萬可是63億。

    2004年的瞬馳年銷售額達到了100億，是萬可和富利的總和。

    但是當時的王師一點都不慌。

    就在這一年，瞬馳的危機全面爆發(fā)。

    因為，這是一個明眼人一眼便能看見失敗的結局，毫無技術含量。

    2004年瞬馳的輝煌，不過是在垂死掙扎，因為早在2003年7月，瞬馳的‘現(xiàn)金流方程’便沒有了正數(shù)解。

    隨著負數(shù)的疊加計算，快速周轉下，資金池很快便會枯竭。

    瞬馳的行業(yè)第一，是一場悲壯的登頂。

    卿云拿起筆，開始在紙上算了起來。

    倒也不復雜，在孫紅兵給定的幾個參數(shù)下，很快所需資金便出來了。

    “29.6億?！?br/>
    孫紅兵點了點頭，“大差不差，我算也是需要30億左右，瞬馳才能渡過這一關?！?br/>
    秦天川聽明白了，也就是說，孫紅兵認為，此刻瞬馳終止一切拿地計劃，在足量資金的支撐下，他是有把握在一年之內(nèi)，將手里所有的樓盤開發(fā)銷售完畢的。

    瞬馳，也就自然起死回生。

    秦天川搖了搖頭，“但你這樣做，在我看來沒有任何意義。

    這么一來，一年后你把我的錢一還，你手里就只剩下幾個億現(xiàn)金而已。

    當然，比起2000年你手里只有不到1個億的現(xiàn)金來說，增長的非常快了。

    但房地產(chǎn)公司，最核心的競爭力是地，而不是現(xiàn)金。

    只有現(xiàn)金，相當于是你把公司全部清盤了，重頭來過。

    我且不說你耽誤的發(fā)展時間，幾個億的現(xiàn)金，按照你剛剛測算的土地價格趨勢，你在一線城市地都拿不起?！?br/>
    孫紅兵聳了聳肩膀，“所以我建議您是增資入股，只要秦董你的資金在里面不撤走，一年后我就有錢繼續(xù)拿地?！?br/>
    卿云笑了一下，“孫總，您這就說的不厚道了，實際上如果厚樸的資金不撤走，你根本無需停止拿地?！?br/>
    他敲了敲桌上的紙，“我爸的資金一進來，從現(xiàn)在到明年一季度末的繳款期限，還有9個月。

    你只需要不斷的在三線城市拿地開發(fā)，按照你的速度，可以滾上兩輪，足夠支付土地款了。

    我算過，完全足夠，30個億，足以讓你不受這次危機的影響?！?br/>
    孫紅兵此時有點懊悔把公式寫出來了。

    最煩這種不用草稿紙直接心算的學神。

    他嘆了口氣，為自己爭辯了起來，“可是秦董也不吃虧啊，是股權，瞬馳獲取的利潤，他也能按比例享有啊?！?br/>
    沒等秦天川發(fā)表意見，卿云卻輕輕的說道，“可是，孫總，你怎么解釋前段時間剛成立的‘榮創(chuàng)’這家公司呢？

    這家股權穿透后在你實際控制下的公司，擁有和瞬馳一模一樣的經(jīng)營范圍，以及……

    一模一樣的子公司架構。

    凡是瞬馳有項目的地方，榮創(chuàng)同樣也有項目公司和物業(yè)管理公司的存在。

    孫總，您這舉動有些耐人尋味啊。”

    孫紅兵聞言目瞪口呆起來。

    這是他成立起來的備胎公司，非常隱秘，連自己公司的絕大部分下屬都不知道，怎么遠在錦城的秦天川翁婿卻知道了。

    有叛徒！

    一定有叛徒！

    想到這里，孫紅兵頓時心里一悸，這兩翁婿，不會是早就看上了我這塊肥肉了吧！

    “秦董，小卿總，聽我解釋，這是誤會！天大的誤會！”

    聽到孫紅兵開始叫自己‘小卿總’，卿云心里暗笑了起來。

    恐怕，這是商業(yè)場上第一個這么稱呼自己的人。

    好想合個影。

    “我成立榮創(chuàng)，完全是因為我現(xiàn)在在籌劃上市。

    保薦人認為我坐過牢，對上市構成了實質(zhì)性障礙，要求我退出瞬馳的管理層，股權比例也要下降。

    所以，我必須給自己留條后路，畢竟代持是有風險的?！?br/>
    秦天川點了點頭，表示理解。

    有的時候，上市的過程就是這么操蛋。

    要求公司創(chuàng)始人退出公司管理層才能上市，這是何其腦殘的想法。

    偏偏，指南就是這么要求的。

    有過服刑記錄的人，不得擔任上市公司的管理層。

    (本章完)